不计容面积主要包含哪些—记者爆料，真相揭秘!-资讯中心-韩韩H5开发

楔

房地产五条红线、土地集中拍卖、较强的成本管理能力和低成本融资能力、较强的资源整合能力、高风险防范能力已成为房地产开发商的核心竞争力。房地产低回报时代越来越考验开发商的综合成本管理能力。

随着房地产成本管理日趋精细，在大数据的支持下，越来越多的开发商开始重视成本前期工作，让成本管理进入“先计划、后管理”的成本规划时代。”这是这个时代成本管理的典型特征。是的

基于成本计划，当前房地产成本管理的大致内容如下

第一分层次制定配置标准，满足产品定位要求。

房地产的产品线是成本管理最基本的逻辑，无论是高、中、低价产品线，还是必备产品线，还是改良型、改造型、豪宅，这一切都归结为适应。产品和成本。

第二成本、适应和基准测试

第三成本不平衡传导和二次成本不平衡传导。

为了在功能成本和敏感成本方面获得一定的溢价，必须根据价值工程理论增加成本，这被称为成本不均衡投资策略，即使在这些成本项目中仍然是必要的。通过进一步细分成本账户，以二次不平衡的方式投入成本。

第四先测量，后控制，在设计阶段加强成本规划，以利润等经营指标为基准，比选多种方案进行成本控制和优化。

成本规划，利用设计潜力

我们在整体布局和产品设计上通过多种方案的比较和选择，力求利润或产品价值最大化。

通过提高适销性、优化停车效率、桩基/地基选型、土方平衡、支架排水、结构选型控制、新工法、新材料等多种方案对标比较，降低施工安装成本。提高项目、项目利润。

降低决策风险的成本规划

第一地方政府对规划指标、建设主体、拆迁、限高、绿地比例、容积率、停车比例、配套设施、绿色建筑、装配式建筑等政策的特殊要求。

第二市政配套设施的成熟度、所在地区的恶劣环境和地质情况以及预期成本。

在征地之前，场地配套设施的成熟度影响未来建筑物和管道的通行，而该地区不利的地质条件影响地下结构规划，从而影响征地成本估算。您越仔细地检查这些风险点，您的成本估算就会越好。

第三初始定位是否准确？

所谓定位基于对产品和竞品的深入分析和对消费者需求的准确判断，识别并传达产品的独特优势及其在消费者心目中的独特地位。与您的目标消费者动态保持一致。

仍然是成本规划时代。

最有效的控制手段

销售比例调整

【正义】

销售比率销售比率=实用面积/总建筑面积。

实用面积包括住宅楼宇（包括商业楼宇）、公寓、自有及其他实用面积，但不包括室内空闲面积。

不可出售区域地下室、立交桥、垃圾场、陆上建筑、派出所、幼儿园、学校、设备用房、其他配套区域、停车位等，无论是否有无产权。

【可售比率含义】

根据地区不同，建筑安装成本和销售价格存在差异

销售比率每增加1，销售成本下降40-55元/平方米。

可用率每增加1，净利润率增加055至065。

标准层钢材含量/混凝土含量

结构的极限设计一般用钢材含量和混凝土含量两个指标来衡量，基本内容包括极限设计两大部分地下室指标和标准层指标，其中标准层指标控制是主要内容。基本上定义为标准层指数，其中钢筋和混凝土含量=上层标准层钢筋重量/以上面积为结构面积，与建筑面积的基本区别在于，建筑面积有些未计算的部分必须纳入结构面积统计。

钢材含量/混凝土含量是一种“刚性成本”，对成本敏感而不是对客户敏感，所以从开发商的角度来说，需要减少保守设计，调整设计，使其“合理”、“适合”作为所有的。“范围内”满足“安全”的基本要求。

在众多配额标准中，钢材含量/混凝土含量是开发商最常用也是最少应用的指标。

统计数据表明，钢材用量/混凝土用量的可优化空间在千万级。

额头比例

【正义】

外墙扩大面积不包括空中花园、线条、房间结构等门窗面积，更不包括可以封闭空间的阳台。

【影响因素】

【成本因素】

立面比例高，外墙延伸面积大，朝向面积大。

立面比高，外墙膨胀面积大，保温面积大。

立面比例高、线条复杂、施工成本高、施工难度大、施工速度慢。

高立面比例会导致队伍变长并增加投诉风险。

窗墙比/窗楼比

【正义】

窗底比

窗面积比指标=单栋住宅地上外墙洞口、门窗面积m2/单栋住宅地上建筑面积1/4m。

窗墙比

窗墙比指标=单栋住宅地上外墙洞口、窗户面积m2单栋住宅地上外墙面积1/4m。

【窗面比的含义】

反映窗口区域。窗地比越大，窗面积越大，成本也越高。

窗墙比的含义

这反映出窗墙比越大，窗户面积越大，释放的热量越多，节省的能源就越少。

单一停车位面积

【定义】单个停车位面积是指地下停车场总建筑面积与地下停车场总数的比值。单位为“/单位”。

【意义】控制单个车位面积主要是控制地下车库规模，降低开发成本。

【详情】单个车位面积是地下车库总建筑面积与地下车位总数的比值。单位为“/单位”。

平滑、紧凑的场景比例

【定义】景观面积中软、硬景观的比例。

【重要性】

景观工程是客户对工程质量非常敏感的领域，工程质量也是影响产品售价的重要因素。

同时，园林绿化费用也是成本相对敏感的子项目，约占项目成本的2%至4%。

【成本管理方法】

硬质景观的成本远高于软质景观，因此我们控制软硬景观的比例。

花很多造景并不一定会有好的效果，合理的搭配很重要。

与硬包装相比，大多数客户对绿色环保的感受更好。

水景虽然让人感觉亲切，但也存在夜间喧闹、夏季蚊蝇出没、维护成本高等缺点。

一般情况下，硬质景观造价为软质景观=2-3倍左右，如果硬质景观造价600元/平方米，软质景观造价250元/平方米。

方案一软景观与硬景观比例为4:6，景观综合造价=/10=390元/m2。

方案二软硬景观比例为3:7，园林绿化综合造价=/10=355元/m2。

若项目用地面积为10万平方米，容积率为2，建筑密度为20，则景观面积为10/208=4万平方米。

与选项1相比，选项2大约可节省4,540,000=180万。

建筑高度

【定义】根据竣工楼面与地面计算的建筑物各层之间的垂直距离。

【详情】地面标准层高、车库层高

本地期货利率

【定义】指捐赠给业主使用的部分，包括室内花园、阳台、落地飘窗、露台、室内地下室及剩余空间，其中按1/2计算。容积率、业主装修的空间等

捐赠面积比例=捐赠面积/实际建筑面积。

【重要性】

提供区域的目的是增加产品的附加值和竞争力，从而提高销售速度并创造相对于竞争产品的溢价利润。

【影响因素】

对于豪宅或装修项目，捐赠面积比例要慎重，具体捐赠金额要适当，并考虑目标客户对销售价格的敏感度来决定。

需要新建房产、地价较低的项目、容积率不能充分利用的情况下，必须控制捐赠，由于捐赠造成的建筑安装费用会导致企业利润下降，因此需要详细核实，因此必须做出是否捐赠的决定。赠送礼物的比例。

体型因素

【定义】建筑体形系数S是指建筑与室外大气接触的外表面积F0与建筑周围体积V0的比值，即S=F0/V0。

【重要性】

这本质上代表分配给单位建筑体积的表面积。平房、低层等规模小、形状复杂的建筑，体形系数大，不利于节能；而规模大、形状简单、多层、高层建筑则不利于节能。高层建筑体形系数小，有利于节能。

高形状系数高高比大保温/涂漆面积高成本

外形尺寸大节能性差保温、外窗性能要求高成本高

形状系数高工业零件制造困难土建成本高

文件分布系数

【定义】桩基安放系数桩基总承载力/建筑物总荷载

桩基总承载力用来控制桩基的利用率，建筑总荷载用来控制荷载的安全裕度，两者都很重要。

【】

根据公式定义，桩分配系数越小，桩基越经济，桩基承载力利用率越高，桩基越经济，反之亦然。

根据对标企业的要求，文件分配系数小于等于115较为合理。

【控制内容】

一是控制结构重量。标准层重的控制应从剪力墙厚度、剪力墙数量、隔墙材料、隔墙厚度、楼板厚度、建筑面层重量和活荷载值等方面入手。

二是控制桩数，桩数分布要均匀合理，桩数要精心计算。

结构纵横比

【正义】

《豪华建筑混凝土结构技术规程》结构计算高度/结构最小计算宽度之比。

【重要性】

高宽比对结构造价也有显着影响，如果高宽比超过一定限度，结构设计的经济可行性就会降低。

设计费限额

【设计费控制的意义】大多数设计费都是透明公开的，因此了解设计费的基本构成和收费标准，对于计算拿地成本和相应管理成本是有效的，对标房地产公司基本上设计费的设定。

设计变更率

【设计变更率】金科地产

设计变更率=设计变更总成本1/4动态成本金额；

批量精装设计变更率=总设计变更成本1/4动态成本金额和精装动态成本，工程变更率=总技术变更成本1/4动态成本金额。

项目特定的评估，计算变化率评估的规则。

a正负抵消原则各主要项目的正负变化全部抵消后计算总变化。即，变化率=相同目标成本运算中的步长变化的总成本1/4动态成本量。

b因计划调整而导致的项目变更不包括在评估中。

设计变更的原因有很多，基本上可以分为以下几种

第一类前期定位松散、不规范、重复而导致的变化，如产品线选型不明确、降低或提高产品交付标准等。

第2类由于设计优化而发生的变更，此类也可归类为节省成本的变更。

第三类由于设计错误和遗漏而引起的变更这些变更是施工阶段最常见的，几乎都是增加成本的变更。

一、计容面积和不计容面积有什么区别？

1、其他含义不含容积率的建筑面积——不含建地比的建筑面积，即计算容积率时不包括该建筑面积。按容积率计算的建筑面积-按容积率计算的建筑面积是指计算容积率的建筑群内所有建筑面积的总和。

2、各类一般可售建筑面积总量是指按容积率计算的地上建筑面积，也包括可申报的地下建筑面积（车库或停车场）。财产权。差距。地下建筑面积计入总建筑面积，但在计算容积率时，无需计算地下建筑面积，因此不计入面积。

3、两种不同的目标建筑面积容积率计算一般情况下，容积率计算面积=规划条件容积率规划建筑用地面积，总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积；地面建筑面积建筑面积=地面建筑面积（含容积率）+地面建筑面积（不含容积率）。

二、不计容面积产权归属？

它由所有业主共同拥有。《物权法》规定，业主对房屋、商业建筑等建筑物的专有部分拥有所有权，并有权对除专有部分以外的公用部分进行分享和共同管理。第七十四条对建设区内的停车位、车库单独作出了特别说明，并规定停车位、车库的归属可以由当事人通过出售、赠与或者租赁的方式约定。建成区、公共设施、物业服务用房的所有权不赋予当事人约定的权利。因此，我对物权法的理解是，如果地下室不用作停车位或车库，则应视为所有业主的共同部分。