「大神分享」挤出气泡不再是不可能的事。深圳学区房已经跌落神坛。

这次学区房价格的下降接近于挤压泡沫的过程，而学区房价值的变化也是一个长期的过程。

简晓婷/来自深圳

该地区住房的好时光不太可能持续下去。

“比公示价便宜500万元，深圳4所名校，106平米，3房，才8亿元”深圳某房产中介百花区向社会公开该区房价。这些信息没有尽头。

在这股房价下跌的趋势中，以名校为招数的学区房也难逃恶性循环，房价接连暴跌。

与此同时，深圳的学校教育仍在加速推进，“名校”范围不断扩大，部分范围内非城市地区的项目单价仅为“2”。

在这个历史进程中，名校的光环将进一步被淡化。

在名校坐过山车

国家统计局公布的数据显示，2023年11月深圳延续房价下跌趋势，二手房价格降幅创今年以来月度之最。在这场持续的房价下跌中，长期以来一直是硬通货的深圳学区房无法独善其身，持续下滑。

仅对比2022年底，大公司深圳地产集团筛选监测的119个有效学区房中，2023年挂牌均价下跌的小区就多达112个，占到了94%。住房总价。减少。

排名前“四”学区的房价也无法避免下跌趋势，例如深圳实验中学长乐花园目前挂牌均价为92万元/平方米，预计明年将下跌225%。2023年。

如果我们将时间线向前推一点，将2021年与学区房价仍处于最高水平时进行比较，就会发现许多社区的挂牌价格已经下降了一半。

以下是房地产经纪人提供的“四大”学区房屋当前平均挂牌价格与2021年高峰期的比较。

从数据图中可以看出，“四大”学区中，跌幅最大的学区超过40个，普遍跌破20个。能停留在20多岁的学区都是比较有实力的。

在“四大”区之外，尤其是一些仅依赖优质名校的“老、小”项目，影响无疑会更加明显。

其中，房价先飙升后暴跌走上神坛的八卦岭地段可以说是经典。

据一位网友透露，他最初在八卦岭宿舍购买了一套一居室，总价为20万元。随后，2019年，随着深圳房价上涨，八卦岭地区二手房均价也上涨至“五字头”，但仍远低于深圳“七字头”均价。那时，普天狗。

同年，随着梨园小学新建东校区的消息传出，八卦岭的房价开始飙升。

2019年9月，八卦岭地区均价迅速追平福田区整体均价水平，当时部分房屋挂牌价最高升至“9”并持续上涨。梨园实验中学再次登陆八卦岭，顶着“双名校”的光环，2020年八卦岭房屋总体挂牌价也牢牢确立在10万元/平方米。

2021年3月，八卦岭宿舍楼出售多套一居室，单价高达14万元/平方米，以29平方米的户型为例，总价达到420万元。

现在回想起来，经纪人分享的数据显示，2023年初，八卦岭宿舍出售的同一套29平米一居室，总价仅为230万元。价格为8万元/平方米，较前期高点420万元几乎腰斩。目前，该社区二手房挂牌价维持在每平方米7万至9万元区间。

位于新安区宝中学区的灵基新村、位于深圳罗湖求珠区宝安中学区的宝安、丰公馆等楼盘也存在类似情况。

著名学区不再可进入。

这些“老小”小区房带动的房价过山车般的下跌，不仅受到房地产市场大环境因素的影响，也离不开近年来深圳教育标准化政策的持续改革和深化。年龄。

2021年开始，深圳将实施大学区政策、名校分组、教师轮换和双减政策，由于这四大打击，无论是区购房者还是区业主都发生了微妙的变化。业主越来越着急，买家也越来越观望和困惑。

以大学城为例，福田区一位房产经纪人表示，“即使降价，福田本身的房价也不低，购房者花几百、上千万元购买校园房。””“如果你的孩子被安置在一所不太理想的学校，这显然会影响你的决策。”

此外，名校集团的发展正在进一步淡化名校本身的光环。

据不完全统计，其所属的教育集团要么是“四大”之一，要么是“四大”派生的新教育集团。全市现有近30所学校，覆盖整个深圳地区。以深圳中学教育集团为例，现有下属学校12所。

除了“四大”名校外，深圳多个地区也在加快本土名校群的发展。例如，宝安区最近提出将深圳外国语学校宝安学校划归新的教育体系。新增宝安中学和宝安中学外国语学校。

经过一番快进，“名校”基本上已经遍地开花。

随着“名校”范围的扩大，自然带有“名校”光环的项目也会增多。其中，与福田、南山等地段的高房价相比，龙岗、光明、坪山乃至大鹏等地区的房地产市场价格较为激烈，随着战事的进行，这里无疑是一个较为友好的区域。“名校”进入。包括以“2”为前缀的学校，深圳市中学大鹏学校、深圳市实验坪山中学/深圳市中坪山创新学校等。

回顾过去深圳的“老穷”城区，当区位优势在教育均等化进程中不断被稀释，已经无法支撑透支的房价。如果没有区位概念，古代还剩下什么？墙壁可能比家居装修的预期好不了多少。

不过，值得一提的是，最直观的说服力是业绩，如果名校数量的明显增加跟不上学校后续的业绩，名校的价值将进一步被削弱。

“名牌学区的房价更有可能止跌反弹。很难说它不是一个主要区域。对于许多父母来说，住房可以再次改变，但孩子的教育只能改变一次。有条件的家庭在可能的情况下仍然会更喜欢更经济适用的住房。“这是一所确定性的学校，”上面的经纪人说。

学区房泡沫

从目前的市场来看，自2023年11月深圳推出房地产市场调控新政策以来，近期深圳二手房交易量大幅增长。据不少房产中介反馈，看房价格亲民的“笋”的客户数量有所增加，决策也比以前更加果断，因此销售周期也变得稍快。年底换房和在校期间购房的客户数量也有所增加。各地区的市场渗透也在加速，市场需求也随之增加。

“长城花园这几天连续卖出了两套，一套94平米的两居室改三房以710万元成交，一套105平米的三居室以810万元成交。”他表示，在百花地区，虽然成交有所增加，但价格仍在下跌，市场整体继续以价量成交。

对于长城花园来说，上述成交单价不超过“7”，而社区旺季期间，成交单价接近17万元/平方米。

还有观点认为，不必过于悲观，如果时间拉长，所谓“减半”的结论就会改变。

根据中线统计局2018年至2023年编制的报告显示，交易相对活跃的“四大学区”各地区的房产交易均价均可见，且大部分房产交易仍表现出较为显着的变化。增加。我们正在维持它。

换句话说，过去的下行轮更多的是挤压泡沫的过程，而现在泡沫已经破灭，需要入学的家长可能会想放松一下，抓住入市的机会。