老李谈税收。房地产行业涉税风险研究

有关老李谈税收。房地产行业涉税风险研究的相关话题，想必不少人都很想知道，关于税收风险管理难点热点题这类的题一直是大家想了解的，那么就让小编为你揭晓案吧！

本文为原创，引用时请注明出处！

2023年第326讲，我们将讨论税收、风险和政策。“营改增”改革后，房地产开发经营业快速发展，带动了地方经济发展，增加了税收收入。但近年来，由于疫情、供需、融资、成本等原因影响，行业逐渐衰退，特别是一些大型房地产开发企业，由于盲目投资、无序开发，企业无力回天。入不敷出，工资不均，成本费用不正常，部分资金流出，资产、负债和所有者权益关系突出，负债积累。它爆炸了。中小房地产企业融资成本高、销售渠道窄，面临一定风险，而越来越多的烂尾楼让购房者苦不堪言。在此形势下，如何振兴内需、重振房地产市场、加强行业管理，是相关部门面临的重要任务。从税务机关的角度来看，加强该行业涉税风险管理尤为重要。

1、行业现状

基本情况

1行业定义

房地产开发经营业是指经国家许可，按照城市规划和社会经济发展的需要，开发、建设、经营、管理土地和地面建筑物、构筑物及其他设施的综合性社会经济活动。我们将依法拥有的土地使用权从经营规划、土地开发、房屋建设、经营销售、售后服务全过程进行。

2行业现状

房地产开发经营业发展缓慢，占国民经济比重不断下降，税收比重大不如前，不再是经济发展的重要推动力，不再是经济发展的重要动力。不再是国家的主要增长点。虽然地方财政收入很多领域尚未设立房地产开发经营产业，但都有经济发展的重点产业。

3行业特点

该物业本身具有独特的属性，具有以下基本特征

操作环节较多，项目审核严格。

开发类型较多，开发周期较长。

投资金额大，投资风险高。

产业链长、带动力强。

开发的产品固定，经营方式多样。

地域性强、影响广。

4行业分类

根据房屋的使用用途，可分为住宅房地产和非住宅房地产两大类，非住宅房地产又可进一步细分为商业、工业、文化旅游房地产。

根据交易方式的不同，房地产可分为销售和出租。

根据出售和入住时间的不同，可分为现房交易和分立房交易。

税务情况

1与每个链接相关的税种

取得土地使用权包括土地出让金、契税、印花税、农用地占用税、土地使用税及其他税费。

预售和售后环节包括增值税、城市建设税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税等税费。

纵观整个开发建设过程，土地使用税、印花税、个人所得税等税种的实现是分步进行的，且以增值税、土地增值税、企业税为集中。预售、出售、清算、汇款。税收变现主要集中在土地使用权的收购、预售、出售等方面。

2税收优惠政策

由于房地产开发经营行业目前在国家属于非鼓励类行业，很少享受税收优惠政策，部分企业只能享受普遍的税收优惠政策，比如符合条件的居民企业的股息红利等股权投资收益，这将会加速。固定资产折旧、一次性税前扣除、增量增值税退税等

3使用发

房地产开发经营行业由于客户的固定性以及产权管理的需要，发使用管理非常具体。

自然客户只能使用普通发，企业客户可以使用专用发。

发的使用和开具时机比较具体，一般在客户交房、交钥匙、办理房产证时集中开具。

4.扣税情况

从近年来的纳税信用等级评价来看，房地产开发经营企业的纳税信用等级评价主要分布为A级和B级。

B级以下纳税人被扣分的主要原因是延期申报、未按规定期限缴纳核定税额、或未按规定期限申报纳税。

2、涉税风险

土地使用权取得流程

1一般危险

主要包括未按照贷款合同规定缴纳印花税、取得土地使用权时未按规定期限缴纳土地使用税的情况。

2主要风险

主要是土地出让金减免、青苗补偿、拆迁补偿等不纳入契税计算标准。

政府机关退还土地出让金时未按规定申报企业所得税，缴纳土地增值税时未冲减土地成本的。

设计与施工链接

1一般危险

主要是企业缴纳的城市建设配套费用未纳入契税缴纳计税基数，以及企业签订的设备或材料采购和建筑安装合同未全额申报、缴纳印花税的地区。

2主要风险

主要是地方政府扶持成本虚高，开发成本虚高，因人为增加材料成本或分包成本而少缴企业税、土地增值税及后续挂钩增值税，以及贷款利息和装修费用等。将样板房直接纳入经常性开支、费用、企业税减免等。

售前、售中链接

1一般危险

主要利用开发产品抵偿材料费、工程费等债务，收取销售收入，并通过保证金、保证金、认购资金等方式减缴增值税、企业税、土地增值税税。税金等

2主要风险

主要表现在收到银行房贷后未及时计算收入，未按规定申报动迁房税款，或少缴增值税、企业税、土地增值税等。

土地增值税结算链接

1一般危险

主要表现在扩大税收和附加扣除范围，不按规定计税标准申报，土地增值税结算所附证明或材料不符合要求或虚假，少缴税款。ETC。

2主要风险

主要表现在应结未结的土地增值税、土地成本分配不合理、利息费用不符合规定扣除等方面。

企业税汇算清缴

1一般危险

主要针对抵扣项目，我们无法提供合法有效的凭证。

2主要风险

主要表现在道路、绿化等环保项目的多重成本、关联交易利润转移、开发产品完成后未及时结算税费、按前期毛利实际计算产生的利润等。

投资房地产

1一般危险

这主要是由于持有投资性房产时未报税、未按照租赁协议的要求报缴印花税。

2主要风险

代表性例子包括未按照规定计算租金抵债、将开发产品出租给关联企业并以明显低于市场价格销售、少缴增值税、法人税、房产税等。ETC。

资产管理

1一般危险

这主要发生在、资产管理场所等配套设施改建自用，未按照相关规定申报企业税、房产税、土地增值税、增值税等时。

2主要风险

主要原因是产权归属开发公司的公共配套设施未纳入固定资产管理，少缴企业税、房产税、增值税、城市维护建设税及附加。

投资链接

1一般危险

主要是不符合免税收入条件而用作优惠待遇的投资收益、股权转让协议或合同中未缴纳的印花税等。

2主要风险

主要表现在对外投资的土地使用权或开发产品进行价值评估，未按公允价值确认收入，少缴增值税、企业税、城市维护建设税及附加、土地增值税等方面。附加税。

特别说明

1一般危险

主要采用开发产品进行分配，通过合作开发建设分配开发产品时不确认收入，少缴增值税、企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税。

2主要风险

主要以交换开发产品为目的，未准确核算土地使用权出让收入和开发产品入账成本，计入增值税、企业税、城市维护建设税及附加。土地增值税少缴。

三、防范涉税风险的建议

给企业的建议

1提高税务合规性

标准化您的帐户。“依法开户，不建立虚假账户。”

放置您的设备。注重保留财税相关岗位人员和知识，加强涉税工作审核，配备专人，确保税务处理合规性、计算准确性、报告及时性，有效减少税务差错。

2内部控制体系健全情况

完善内部控制。结合行业实际，建立切实可行的财务税务内控机制。

建立你的机构。公司建立税务风险管理组织，积极参与公司各项管理决策，加强各部门之间的系统联动，使企业策划、销售等部门及时识别税务风险，对税务风险进行内部管理。需要能够有效地执行它。控制系统。

3业务结构优化

找到自己的定位，通过合理调整和并购完善房地产产业链，加强资源整合和核心竞争力，为各类消费者提供相应的产品。

4创新经营方式

促进多种业态健康发展，运用灵活的销售方式，利用租售、售后租赁、资产装修、投资、股权投资等多种方式开展经营。

五、落实监管政策

企业要迅速了解国家对房地产市场的宏观调控政策，加强风险识别和管理，调整和优化投资策略和方向。

6、提升品牌形象

企业要积极参与社会公益项目，带头承担社会责任，形成房地产企业良好形象，增强品牌竞争力和溢价能力。

给相关部门的建议

1加强过程管理

创建一个分类账。以“楼号”为基本管理单元，收集整理项目各环节信息，建立健全动态项目管理档案。

照顾好你的账单。扩大管理网络，严格监控房地产企业收购、开具发的情况，对与上下游企业的交易进行税务监管，防止增值税、土地增值税、企业逃税等相互串通。通过虚假发或者其他方式缴纳所得税等税款的行为。

完善机制。建立土地增值税清算流程等全流程税控机制，建立规范的清算流程，规范清算风险监控指标，做好清算后工作。加强后续管理，如建立优惠事项管理台账，对固定资产加速折旧、递延税款等事项进行长期跟踪管理，建立增值税无人认领销售管理台账，动态监控无人认领利润。

2优化服务动作

促销政策。我们通过线上线下多种方式和渠道，向企业家、金融家、税务人员传递国家房地产政策特别是相关税收政策。

研究。深入了解企业生产经营情况，有助于完善财务体系，规范财务会计，降低企业税务风险。

落实政策。我们落实减税降费政策，包括加大增值税退税政策的推广和引导，实行退税制度，进一步盘活企业资金，减轻企业负担。

解决所有权索赔。采取多种措施满足企业定制化服务需求，为纳税人提供打包解决方案。

3加强税收共治

政府支持。通过定期向地方党委、政府汇报房地产税收管理状况，分析房地产行业税收管理规范化对区域经济发展的作用，帮助地方政府最大限度地支持。

部门协作。建立健全税收合作保障管控网络，以土地使用权取得、项目审批、预售、销售等关键环节为重点，加强与土地管理、房产管理、税务管理、金融等的联系和司法部门。建立信息共享和传输体系，共同建立互信和监督的数据通道，利用网络数据和资源共享，充分发挥税收共治和数字税收治理的效率。产权处理“先纳税、后认证”制度、企业破产税录入、税务调查共建等企业共治机制要不断健全、完善和升级。

如何自行查看发风险预警机制的蓝色预警？在发风险预警机制蓝走自查中，首先要检查纳税人资质是否齐全，是否存在影响或发开具的因素。然后您需要开具增值税发进行验证，包括发号码、金额、税率等是否正确。同时，还应检查发销售者的资质，确保发真实有效。还必须确保您的计费信息系统设置正确，以防止系统故障或配置错误。发风险预警机制“蓝色预警”是税务机关防范和化解税收风险的一项措施，对纳税人进行实时监控，利用预警机制应对和控制异常、紧急情况。因此，纳税人必须加强自身发管理，严格遵守税务规定，确保发真实有效，才能顺利通过预警机制审核，规避税务风险。