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香港人口超过700万，是世界上人口最稠密的城市之一。尽管人口密度高，香港仍保持城市交通畅通、交通污染低，这与极高的公共交通使用率密不可分，其中地铁是人们出行的首选。作为全唯一盈利的地铁，港铁是全TOD发展的典范。

本文在梳理总结香港TOD模式特点的基础上，通过对香港TOD典型案例——九龙站的深入分析，从项目开发模式、交通组织、地产价值、流线设计等方面进行分析。等维度进行梳理并总结项目特点，期望为后续国内TOD项目的发展提供一定的参考依据。

香港TOD模式的发展历史

香港地铁TOD发展模式诞生于特定的政治、经济、文化制度下，以“轨道+物业”为主要发展方式，其演变大致可分为三个阶段。最初，该模式主要是为了满足基础设施的资金需求，土地开发权补偿仅限于平衡资金水平。从中期来看，这种模式和同期的公共房屋政策支持了香港新城市的发展。这一模式后来针对精细的土地管理进一步优化，港铁公司自2000年上市以来，逐步实施市场化运营策略，成为城市规划和土地开发的重要枢纽。

1前期房地产补贴基建

1950年至1980年的30年间，香港推动产业转型，积极发展劳动密集型产业，根据相关统计，香港人口从1950年的206万增加到1980年的515万。经济腾飞和人口增长给城市交通系统带来巨大压力，每公里道路平均车辆数量从20世纪50年代末的50辆增加到1980年代的263辆。考虑到香港地势多山、可建设用地匮乏、人口密度大等城市环境特点，以及交通基础设施建设的巨大需求，香港地铁公司于1975年成立，作为建设和运营主体。香港的铁路系统。

最初，荃湾线、观塘线、总和线等3条地铁线路主要覆盖香港市区，建设资金总额约260亿港元中，政府投资约占20%，实际房地产开发约占15%，其余来自信贷资金。港岛线兴建时，港铁公司以港铁建设补贴取得太古站康山花园住宅的开发权。同期建成的观塘线蓝田站，也是房地产补贴基础设施建设的代表性例子。

2中期地铁引领新城建设

20世纪70年代，为了缓解香港市区人口密度过快增长，政府规划了9个新城市，以缓解香港市中心的人口密度。地铁和公营房屋成为鼓励人们迁往新城市的重要支撑，而经过30年的新城发展，九个新城总人口约327万，约占香港总人口的40%。752万人。

地铁引领新城市的开发建设，具有以下特点。

一是推动车站周边土地高强度开发（如正官澳站与周边土地容积率大于5）；二是促进区域住房与就业平衡。精心规划的立交桥和地下步行系统将减少步行距离，创造良好的步行环境和公共空间，实现大多数上层建筑与地铁站之间的距离小于500m。

3后期土地精细化管理

作为地铁开发的主体，港铁公司正在积极推动土地开发与地铁建设的联动和融合，随着轨道交通网络逐渐具体化，沿线客流不断增加，土地市场逐渐成熟。逐步保障铁路沿线土地，推进分期开发，实现铁路沿线土地价值最大化。

总体而言，香港的TOD模式经历了早期、中期、晚期三个阶段，其中“铁路+房地产”模式是最主要的开发方式。目前，香港已开通11条地铁线路，共150个火车站，其中47个以上述结构的房地产开发为特色，总建筑面积约1300万平方米。

得益于这种商业模式，香港地铁成为全唯一盈利的地铁公司，而在2019年营业利润构成分析中，与物业开发和租赁管理直接相关的总比例达到482。功站的大部分业务来自站内零售店，其中超过60%的收入与“房地产”相关。

香港TOD发展理念及特点

通过“铁路+房地产”的开发模式，地铁成为连接生活功能和场景的纽带，并通过“站城一体化”的开发理念，使地铁与周边建筑及其他交通设施顺畅连接，提高了城市的出行便利性。地铁方便，我订的。其在市中心疏散人口的作用，提高了TOD项目对现场客流的疏导和利用效率。

因此，好的TOD项目往往具有以下特点

步行通过优化以行人为中心的隧道、立交桥和无障碍设施的设计，实现步行系统的连通性。

CYCLE减少对非机动交通系统汽车的依赖

CONNECT减少块大小、聚焦功能、高密度开发和定制

TRANSIT提高城市交通效率的优质公共交通系统

密度中心密度较高，形成以公共交通为中心的400m~800m辐射源。

MIX工作、商业、文化、教育和居住功能的混合体。

紧凑紧密的社区，通勤时间短，增加社区互动并创造一个充满活力的空间。

此外，港铁公司还将深入研究各地区的规划目标和区域市场在产业、人口、就业、交通、基础设施等方面的基础上，建立适合各车站的发展模式。

香港建设的TOD项目根据辐射能量等级可分为以下类型

一是城市场景。商业、商业设施位于车站中心，住宅、公共设施用地由中心向外布置。200500m范围内规划开放空间和高密度居住区，重点是休息区。

第二个是住宅区。主要布局服务社区的商业，顶部建设住宅物业，场地周边开发高密度住宅，如车站200米以内的青衣城，主要靠地铁开发。200米至500米之间的区域主要开发为商业区，并以住宅区为主，住宅区占84%，商业区占16%。

第三个是中转站。例如，东涌站通过将中转站址置于车站中心，商住用地由中心向外布局，强化机场周边多功能综合开发，将高速连接与建筑融为一体，结合桥梁交通。商业功能与交通建筑、办公、酒店、商业一体化设计。

下面，我们以“九龙站TOD项目”的开发为例，解读香港TOD模式。

香港九龙站TOD城市发展

总体来看，香港的TOD模式经历了早期、中期、晚期三个时期，可见“铁路+房地产”的发展模式在这三个时期始终发挥着积极的作用。根据这种发展模式，地铁作为生活功能和场景的纽带，通过“站—城市一体化'。提高。现场客流分流及利用效率

香港九龙站以“地铁运营+房地产开发”联合开发模式为主要手段，香港政府收回土地交给港铁公司开发运营，港铁公司在香港九龙站建设地铁。依照下列规定。有。地铁上方房产转让给房地产开发商。上述商业楼宇部分为自营，部分为与其他开发商联合开发。带来的部分商业运营将用于改善九龙的建设条件。通过建站，形成良性循环。

1基本信息

九龙站项目位于香港西九龙港铁九龙站上方，于1998年正式投入运营，周围环绕佐敦道、连翔道、柯士甸道西及雅翔道4条道路。该项目将围绕高铁西九龙站、西九龙站巴士总站、港铁九龙站等交通枢纽，聚集1条高铁、4条港铁线、11个巴士站建设。集商业、商业、文化、教育为一体的综合体，住宅一体化的繁荣中心。

20世纪90年代初推出的“香港机场核心计划”大大加速了香港的城市化进程，决定在大屿山赤鱲角兴建新机场，以取代市中心已经饱和的启德机场。这一雄心勃勃的计划促进了机场快线沿线城市形态的快速发展和转变，而九龙站的出现与此直接相关。九龙站位于九龙半岛西侧，是通过填海建造的，目的是建立连接香港岛、九龙和新机场的快速通道。该网站允许乘客在机场铁路车站内更换登机牌和托运行李，设计者希望实现“带你回到城市的机场”的愿望。

九龙站实景

中国很多大型开发项目都希望以商业或商业业态带动住宅开发，但效果往往不佳。九龙站则反其道而行之，分期开发，采用“住宅-商业-商业”的模式。开发初期投资了多个住宅项目，增加片区居住密度，为城市空间带来最本质的活力，后期又引入大型商业综合体，完善商业配套。通过在区域内建设设施，实现资金链的有效联动。先吸引人，将大大降低投资风险，有利于后期多业务项目的开发。

九龙站发展模式示意图

2大型结构的本地化生产

香港的城市发展一直面临着一个非常棘手的题可建设土地有限与人口不断增长之间的矛盾。高密度开发留给公共交通的空间很小，多种交通方式之间的连接和换乘非常重要，最好融入公共空间和建筑中。九龙站是东涌线最大的车站，最大限度地融合港铁与其他交通方式。此外，由于香港政府的高位政策，投资者将负担转嫁到使用者身上，房价持续居高不下。它迫使建筑向多功能、高容积率的方向发展。宏观结构战略是最好的战略。

建筑师TerryFarrell设计总体规划时，整个街区被划分为不同的地块进行单独开发，但建筑网格高度单元化，为后续设计和施工提供统一的结构框架，没有固定的尺度，是模块化的。地点。然而，可以看出，网格并不完全均匀，在高负载下，柱的尺寸显着增加，并且柱网络根据特殊形状的塔调整其位置。铁塔和车站被插入到巨大的建筑中，不能随意改变或固定，九龙站可以看作是对香港城市文脉中的巨大建筑的重新诠释，将住宅或商业设施插入到巨大的建筑中，形成一个微型城市。可见已经做到了。

九龙站项目以交通为建设核心，设计者首先考虑的是不同交通方式协同运作的协同效应和效率。启德机场停止服务。赤鱲角机场距离机场较远，需要有人填补公共交通便利的空白。九龙机场火车站提供此项延长服务。旅客可在九龙办理登机手续。车站距离机场较远，我们20分钟就到达了航站楼。

九龙站剖面图

一楼大堂可容纳各种交通枢纽，包括出租车站、停车场、公交车站、公交巴士站。行人从底层进入大堂，人行系统与商业空间保持一致。地库内，机场快线及东涌线分上下两层，共用垂直连接，可直接换乘。本文选自《规划笔记》。高效的地铁将在地下收集和排出客流，作为一个无缝、广阔的，可以将乘客直接运送到城市的其他地方。庞大的规模使得步行系统几乎毫无意义。九龙站项目被车辆交通和单一建筑所包围，保持了城市浮岛的形象，只有固定的“渡轮”通道服务。

九龙站功能区，照片

九龙站项目的天台月台将作为高层塔楼的入口层，供人进入塔楼、车辆驶上月台。入口处根据隐私要求连接各种流线。九龙机场火车站顶层的其他半私人花园和广场将这些私人土地与公共领域连接起来。该层由巨型结构提升至距地面18米的高度，从根本上改变了空间结构，并将街区内的公共街道与周围的车辆交通完全分开。

3伟城TOD

建成后，九龙站形成了港铁作为区域核心开发的车站综合体，并与西九龙站、西九文化区一起构成了西九龙区域的主城区。同时满足市民出行、购物、工作、居住等需求。是完美的城市休闲多功能社区，实现生产、生活、生态和谐融合，重塑城市发展格局和城市空间形态。推进九龙地区城市一体化、推进西九龙地区城市一体化。

香港站和九龙站不仅规模庞大，构成庞大的建筑，更重要的是在庞大的建筑基础上增添了住宅和公共设施。

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