房子以后的趋势，农村的房子以后的趋势-产品设计-韩韩H5开发

住建部在今年3月份的一次会议上就已经表达了对房地产稳定复苏的信心。直到6月，中央媒体《经济日报》发表文章称，对房地产市场稳定复苏要有信心。就在日前，住房和城乡建设部再次宣布，将继续巩固房地产稳反弹工作。这一切，让我们充分看到了国家调控房地产市场的态度和方向。

但从网友的评论来看，大多数人并不理解当事人的一贯立场，也有人认为这只不过是“老歌重演”，没有任何新意。而且，房地产已经今非昔比，历史现象也不会再重演。当然，也有人认为，我们可以像过去一样，通过进入房地产市场来继续我们的“致富”梦想。如果你用这种极端的角度来看待房地产市场，说明你根本不了解国家的大动作。

为什么说国家正在做出下一个大动作呢？首先，我们看一下数据集。

目前，我国宏观杠杆率为281，企业债务杠杆率为167，居民杠杆率为63，居民收入占GDP的45%。

有了这组数据，我们基本上就可以看出为什么国家这三年这么对待房地产市场了。

首先，宏观杠杆率非常高，包括各个地区65万亿元的城投债，总量几乎是GDP的三倍，这是什么概念？一个国家就像一个家庭，如果一个家庭的月收入是1万元，每月家庭开支是3万元，你觉得这个家庭的经济压力会很大吗？

与比较，我国宏观杠杆率与发达国家平均水平基本持平。但我们的收入仅占GDP的45%，远低于发达国家55-60%的水平。因此，不久前，国家智库腾泰提出尽快增加国民收入。

其次，政府在2020年8月提出“三大红线”并一直执行至今，都是因为房企债务杠杆率过高。由于行业充满风险，每次房地产会议都会提到一件事，就是要化解房地产重大风险。我想指出的是，大家可能关心每项政策对房价的影响。事实上，国家的重点是产业风险。

虽然这两年我们很多房地产企业的负债率通过房地产公司杠杆的降低而有所下降，但整个行业的杠杆率仍然很高，这也是房地产市场各个方面的原因。政策正在落实。除了“三条红线”的总体原则外，均进行了优化。这就是不动的根本原因。从长远来看，整个行业要保持健康的发展趋势，债务水平必须降低，一般要降低到40-60%，但这显然是短期内无法实现的，稍后会解释。

最后，能否提高居民杠杆率？我们的居民杠杆率为63，远高于新兴经济体50的水平。与发达国家相比仍有一定差距，但互助贷款、互联网金融贷款、消费金融贷款、民间贷款等产品未纳入计算方法。很难说一切都包括在内。说实话，居民加杠杆的空间非常有限。

分析以上数据，就会出现这样的题随着经济的发展，社会题会减少，甚至会增加，这对任何国家都是如此。因此，我们必须明确，我们的经济必须发展，每年制定的经济增长目标不是开玩笑。但经济要发展，就必须找到这些债务的继承者。通常这可以通过以下途径实现

一是不断降低利率，让大家都能用自己的来消费。从央行操作来看，这几年我们一直在降低利率，现在企业贷款实际利率普遍在3个点左右，房贷利率从高位回落5、6个点。对于首次购房者来说，这个年龄在39岁左右。包括日本在内的欧洲许多发达国家的存款利率已经为负，欧元区为-04，日本为-01。还必须交银行管理费，当然存是不允许的，必须用来促进国家经济发展。

从这个角度来看，目前175至275的中长期贷款利率还有很大的下降空间，而且随着经济发展压力越来越大，降息是原则，不可逆转。因此，从长期来看，目前的3-4套房贷利率仍然较高，有较大的下调空间。

二是刺激房地产投资需求和大规模基础设施投资。通过制造业转型升级，弥补房地产杠杆下降带来的贡献不足。或许不能说效率低下，但随着劳动力成本上升，不仅劳动密集型产业面临向低成本国家转移的压力，一些发达国家，比如美国，也在将其回流。一些重点产业。当前，房地产和大型基础设施仍然是稳定经济的重要手段，住房和城乡建设部的说法“房地产和建筑业是国民经济的基础”和国家发改委“我们将加大对新型基础设施建设的投资支持。”“委员会的表态是一个明确的信号。

但值得注意的是，除了上述去杠杆原因外，需求不足也是房地产的重要原因。虽然这两年我们的货币供应量M2保持了两位数的增长，但是并不能流入到大多数人的手里，没有怎么买房子呢？因此，从这个角度来看，尽管在限购、限贷、购房补贴、提高公积金贷款额度等多方面进行了优化，但房地产市场并没有复苏，部分地区甚至变得更冷。例如，房地产市场刺激的边际效应正在递减。

不难看出，房地产市场要真正好转，必须采用“绝招”。

相信大家最近都看到了这个信息。在表示国家将优化房地产政策，促进房地产市场健康稳定发展后，国税总局、住建部、发改委将减少首付，减税降费、放宽购房资格等，多次宣布支持住房消费等方面，北京、深圳、广州等一线城市也纷纷回应，宣布落实相关房地产优化政策。但“窍门”是什么？

不可否认，一些优化措施会在一定程度上缓解需求，但仔细想想，2014年房地产市场低迷时期上述政策的规模是不是比现在还要大？可以看到，效果不大，但库存却在增加，全国新建住宅库存达到72亿平方米的历史新高。

原因很简单。如果它下跌，购买它的概率就会降低，需求永远不会上升。不知道是哪位专家提出了“棚户区金融安置”政策。在国家大力资金支持下，各地迅速行动，不少人实施拆迁安置政策，财力雄厚的购房者入市，导致房地产市场库存大幅下降。不到一年的时间，多地新房销售周期已跌至12个月均衡，房价一路飙升。

根据韩国统计局公布的数据，截至6月底我国新增住房存量达到64亿平方米，但考虑到这一庞大的累计住房存量，整体房地产市场存量仅处于高位，而非低位。因此国家提出，房地产市场供求关系正在发生重大变化，必须优化房地产政策，促进房地产健康稳定发展。在这些房地产优化政策中，如果提到2015年的棚户区改造、货币化和移民安置，已经不再适合奉行去库存的国家战略。这是因为我们现在已经与“减少房地产企业债务”的目标重叠了。不过，政府一个月内两次提到的“城市转型”很有道理，为什么这么说呢？让我们看看为什么。

城中村改造简单理解就是有拆迁重建，但根据最新文件，拆迁重建被放在了解释的最前面，基本都是读相关信号。”将积极推进，与仓储改革的财务结算类似。不过，也应该看到，这项政策的前缀是稳步推进‘特大城市’。也就是说，根据这个标准，网上列出的有21个，实际执行过程中不会有具体的调整或扩展，但根据这个原则，不会超出一二线城市的范围，以及大部分三四五线城市三线城市不会。您必须符合此法案的资格。

这里我想顺便提一下，我国之所以选择特大城市、特大城市来重点进行城乡改造，很大程度上取决于这些城市的人口、财力、购买力。绝对不存在前面提到的杠杆风险。另一方面，其他大多数三四五线城市并不具备这些条件。

基于上述逻辑，明年开始房地产市场可能出现三大趋势。

首先，城市间房地产市场分化不可避免。这很容易理解。如前所述，典型的小冲突会产生难以形容的影响，并且不太可能导致市场显着改善。只有用真金白银的购买力进入市场才会有反应。“随着城中村购房条件的放宽，一二线城市楼市库存可能会快速萎缩。

网上不是有人分析说城中村的变化规模只有1万亿元吗？这话怎么说呢？这是一个理想的算法。据了解，2015年，不少城市废钞安置率达到80%。被拆迁的房子真的都是棚户区吗？其实，如果政策放开，就可以在当地操作。有业内人士表示，随着这次城中村改造的持续进行，城市格局将更加牢固，强者永远更强。

由于一二线城市以外的市场无法享受到这波房地产市场红利，这些城市的房地产市场与一二线城市的差距预计将进一步拉大。就购房而言，如果前者被理解为工作生活必需品，则不应购买其他投资性房产，而后者，如果各项扶持措施得到落实，市场将呈现稳步复苏的态势。这是一个趋势，房地产价值也会反弹。

其次，房屋之间的分化不可避免。这是一个老生常谈的话题，笔者也曾多次提到过，但无论是冷盘还是热盘，每个家都不同。虽然住房方面存在很多个体差异，很难具体说明，但总的原则包括以下两个方面。

首先是位置。同一城市不同地点的房子差别很大。即使核心区的房屋很旧很破旧，但也可以出租，而且靠近交通也很有价值。但现在大家都认识到，规划难以实施的郊区和新区，没有产业、没有人口、接班人难、出租难。要成为这里的继承人并不容易。

第二是质量。对于同一街区的房屋来说，随着时间的推移，优质房屋和低质量房屋之间的价格差异往往会翻倍。这里的质量主要包括社区品牌、户型、年龄、房产等。社区品牌很容易理解，质量从根本上由开发者决定。住房类型不断变化，但至少不能太老旧，也应该考虑到人们对生活质量的要求，这也是目前国家支持的改善诉求。说到房地产，这是你建完房子后唯一能提高社区质量的事情，所以不要让劣质房产玷污社区质量太久。即使是自治也比贫穷的财产好得多。

第三，有利于购房者的因素越来越多。政府提出促进房地产市场健康稳定发展，目前促进房地产市场健康稳定发展的环境和条件已经具备。住建部宣布试点出售现房后，深圳在土地出让中增加了这一条件。共享面积计算很容易隐藏污垢。合肥已开始探索实施共享区域取消。按照这一趋势，预计明年将引入更多城市。为什么要在这个时候解决房地产多年来积累的题呢？重要原因是房地产不能像过去那样大规模开发模式发展，只有健全的房地产秩序才能吸引更多购房者，有利于房地产市场健康稳定发展。不难想象，未来将会为购房者提供更多的东西。