「总结一下」三个人说话。疫情期间房东不减租并解除合同，谁违约？

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编者注

一年前，郑州市民赵先生将自己的房子交给托管公司出租，并约定了两年的管理期限。近日，托管公司因疫情影响，要求赵先生减免或减少租金，但赵先生并未同意。托管公司随后表示，租户已退还租赁合同，公司将不再托管赵先生的房屋，并已提前终止合同。这些行为引起了法律界的广泛关注。从法律角度应该如何评价这些行为？本期组建三名律师就该案进行法律讨论。

事件简介

去年，郑州市民赵女士将房屋交给信托公司出租，并同意两年信托期。近日，托管公司因疫情影响，要求赵先生减免或减少租金，但赵先生并未同意。由于租金过高，租客终止了租约。托管公司随后表示，租户已退还租赁合同，公司将不再托管赵先生的房屋，并已提前终止合同。

律师声明

蒋庆和

河南振业律师事务所高级律师、河南省律师协会会员律师

01

赵先生与托管公司签订的合同是租赁合同还是托管合同？

赵先生与商正局公司的合同中使用了“保管”、“寄售”、“全权”、“代管”等体现代销合同特征的要素。“季度”和“租金”也被使用，是反映住房租赁合同特征的项目，例如“租金除外”。应当明确的是，租赁合同和寄售合同两份合同的性质对赵某及上正居公司的利益影响较大。尤其是，两份合同的风险归属存在显着差异。合同如果是委托合同，则上正居居公司负责管理赵女士的房屋租赁业务，并将经纪成果交付给赵女士，并有权收取管理工作报酬。同意，出租房屋的成果归赵先生所有。如果发生COVID-19疫情等负面变化，导致租赁出现题、利润损失，赵先生将不得不承担一切不利后果。该不利结果不会影响上正居公司管理工作应得的报酬。租赁合同情况下，上正居公司支付租金并取得房屋使用权，房屋的实际使用方式和效果由上正居公司独立控制和享有。这笔生意无论盈亏，都与赵先生无关。因疫情导致房屋无法实际使用，使用收入减少的，损失由房屋公司承担。赵女士不受此影响，可以按照合同要求支付租金。双方约定了房屋的用途、期限、租金支付方式等，虽然没有明确说明租金金额，但可以推断是按照规定期限支付固定租金。约定期限内变动的结果，而非租金收入，是张女士的。将转发给赵先生。据此可以认定，尚正房屋公司并不管理赵先生的房屋，而是支付租金使用房屋，而“保管协议”实际上是一份租赁合同。

这样，赵女士就可以根据租赁协议追租，而不必询尚正居公司使用该房屋的实际情况和影响。外部环境和租赁市场的变化、经营盈亏均由上正居公司承担，情况不影响赵先生的利润。

赵先生的说法是正确的，没有义务“降低托管公司的成本”。

02

无法在到期时支付租赁协议中规定的租金？

第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自订立时生效。”中华人民共和国规定“双方须遵守下列规定赵女士与商正居公司签订的租赁协议于2019年2月18日成立并生效，目前正在妥善执行。变更、撤销、租赁协议的内容不存在妨碍法律约束力的因素，租赁协议对双方的法律约束力没有发生变化，上正居公司必须按照约定足额、按时支付租金。在支付租金之前。附加条款。

上正居公司向赵先生提出减少30天租金的要求，仅是单方面的意思表示，不构成对租赁协议的变更，也不影响在获得赵先生批准之前的金额、期限和方式。上正居公司租金支付的影响。上正居公司违反合同的，应当承担违约责任。

当然，如果赵先生与商正居公司分别同意变更租赁合同，则必须按照变更后的合同执行。

03

当COVID-19疫情发生时，上正居公司可以终止租赁协议吗？

目前，COVID-19的情况是否属于不可抗力以及合同权利和义务是否会调整是人们关注的一大题，也是一些“托管公司”和租户提出租金减免的主要原因。及豁免。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。”其中规定，“因不可抗力导致合同不能履行的，根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。一方迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据赵女士的租赁协议，应当明确，赵女士与上正居公司之间的房屋租赁协议正在履行。赵女士已完全履行了提供住房的义务，上正居公司已接受赵女士的房屋租赁合同。业绩.结果.没有什么做不到的。2对于上正居公司来说，COVID-19疫情可能会给租户带来不便，并可能影响上正居公司的经营业绩和利润。但是，这是暂时的、局部的、偶然的，认为上正居公司“无法履行合同”，上正居公司的经营状况可能发生了一些变化。3即使在不可抗力的情况下，一方也不允许单纯履行义务而不获得任何利益；不得因“不可抗力”而无偿接受对方的履行，从而单方面获取利益。

上正居公司一方面认可赵女士的履行，但另一方面又以不可抗力为由坚持减免租金，从而妨碍了租赁合同履行的公平性，请您务必谨慎。保障房屋租赁合同履行的连续性以及租赁合同当事人的权利和义务。

据此，“不可抗力”理论不能成立，租赁合同因COVID-19事件而未能履行。据目前公布的信息，尚正湖公司在其减租请求未获受理的情况下，声称因不可抗力而终止合同，这一主张不充分且违法。

04

要求赵先生降低租金是否是市场风险的转移？

毫无疑，市场行为不可能没有风险，经营回报总是伴随着风险。经营者的智慧和能力很大程度上体现在趋利避害的认知和选择上。当法律风险出现时，不可避免地会出现风险归属和承保题。冒险的法律规则基本上可以概括为诚实信用、公平合理、“谁得谁失”。

尚正居公司的经营模式是出租赵女士等人的房屋，然后出租出去赚取利润。在COVID-19疫情爆发之前，上正居公司就一直在“滞留一批房源”，为农历新年后的租赁高峰期做准备。不料，COVID-19疫情爆发，原定的“小暑期”变成了“冻结期”，部分租户提出取消租金、减租等，导致或即将造成上正居经营困难公司。需要指出的是，作为一种商业模式，上正居公司将租金转租给租户，变现租金，并不与赵先生分享成果。上正居公司经营不利，自然要承担不利的结果。这是必然的结果。对于涉及的市场风险，除非对市场风险另有约定或建立风险分担机制，上正聚公司只能自行承担风险，不能将风险转移给其他方。事发后，国资管理部门发文规定，国有资产租赁机构向终端商户提供优惠，渡过难关，某大型房地产开发商决定直接降低一处租金。卖家一个月后。尽管涉及复杂因素，不宜评论国有资产出售收益，但必须确认这些措施是积极措施，客观上减轻了加盟商的负担，帮助其摆脱困境。从法律上讲，是指权利人自愿处分其权益的行为，其要点是1、自愿；2、处分。这些做法无法被其他权利人效仿，从而增加了他们的义务和负担。也就是说，现有的一些“共同抗疫”、“共克时艰”的做法，虽然积极、完善，但并不能成为上正居公司向赵先生这样的业主转嫁市场风险的理由。理由足够了。

当然，如果上正居公司能够获得赵先生的同情和理解，让赵先生自动降低租金条件，最终签订减租协议，那就是实际有效的了。但基本前提是赵先生自愿！

考虑到新型冠状病感染的肺炎疫情防控的实际影响，解决中小企业、微型企业困难，促进经济平稳健康发展，2月28日，河南省高级人民法院发布如下规定命令《河南省高级人民法院依法妥善处理中小企业、微型企业》和《受疫情影响企业案件工作指引》指出，“因生产经营原因，小微企业租赁房屋中小微企业将暂时停业。”如果不能使用，或者即使能正常使用，营业利润也会大幅下降，亏损也会加大，继续按照规定执行成本太高。当小企业要求延长租期或期间降低租金时，“赵女士与商正居公司的租赁关系和‘准则’存在一定差异，但‘有限’“调整”体现在“按照公平原则提供适当支持”。司法政策是《合同法》，对《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则的具体落实具有重要的参考价值。

简而言之，“人无信不立，企业无信不兴”。在契约关系中，诚实是最重要、最宝贵的“资本”。我们一定要信守诺言，信守诺言，着眼长远，避免因一时的变化而受损。动摇真诚的根基，生命的根基。

这个人

湖北德伟君尚律师事务所律师、合伙人

01

COVID-19大流行是否构成不可抗力？

考虑到我国当前的COVID-19大流行无法预测、避免或克服，因此COVID-19大流行对当事人无法履行合同构成不可抗力。

02

托管公司能否以“发生新冠肺炎”或“疫情影响合同履行”为由不支付租金或要求赵先生减免或减少租金？

1.“新型冠状病肺炎（COVID-19）疫情的爆发”不能简单地作为不付租金的理由。

2019年2月合同签订，房东赵先生交付出租房屋后，赵先生已履行了合同交付房屋的义务，管理公司作为合同对方的义务是支付租赁房屋的租金。租。如今电子支付非常方便，COVID-19的爆发不足以成为支付租金的障碍，租户也没有法律理由不支付租金。因此，不能认定托管公司仅以“新型冠状病疫情爆发”作为不付租金的理由。

2.COVID-19疫情对合同履行产生直接影响，您可以在疫情期间要求减租或减租。

COVID-19疫情发生后，国家和地方政府采取了一系列行政管控政策和措施，包括封城、封社区、禁止营业等，以防控传染病传播。因上述政策或者措施导致出租房屋无法正常使用或者房屋功能严重恶化，直接影响承租人利益的，承租人可以适用衡平法或者不可抗力原则，要求出租人疫情期间减少或减少部分租金。

3.如果COVID-19疫情没有直接影响合同的履行，您无权要求减租或免租。

COVID-19疫情发生后，国家和地方政府为防止传染病传播而采取的一系列行政管控政策和措施不影响合同履行或承租人正常使用房屋的，承租人有权要求减免租金，没有。

03

主办公司负责人为女士。我可以要求赵先生免除一个月的房租吗？

本案中，赵夫妇与一家托管公司签订了合同，将房屋租赁事宜全权委托给托管公司。代理期限为2019年2月22日至2021年2月21日。同时，合同规定甲方每年放弃30天作为乙方的租赁工作期限。我们每年收取11个月的租金。

按照意思自治、全面履行的原则，托管公司可以要求赵先生免除合同项下一个月的租金。

04

我的合同是否会因新型冠状病大流行的影响而不可避免地终止？

根据合同法第九十四条规定，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

目前的新冠肺炎(COVID-19)