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深圳不仅是改革开放的起点，也是亿顿投资的起点。

01深圳“领跑者”

十多年前，为了响应蛇口工业区提出的“新蛇口改造”战略，为来深圳的人才提供更好的住宿环境，华商蛇口对槟榔园社区进行了彻底改造。1987年转型为精品公寓，2012年以“一房/槟榔园”新形象推出，成为深圳乃至全国集约化长租公寓标杆项目。也在全国范围内，“一室公寓”品牌诞生。

参考深圳华商伊甸园“一室槟榔园”

经过十余年的发展，招商蛇口长租公寓业务保持稳定增长，同时相继推出“艺唐服务式公寓”、“艺展人才公寓”两大品牌，还创办了酒店、酒店。一家专门从事公寓业务的运营公司投资了爱顿，逐步成长为深圳长租公寓市场的领军企业。

据招商蛇口2023年中报显示，截至报告期末，深圳招商伊甸园正在运营项目18个，总建筑面积5954万平方米，客房总数179万间。仲量联行数据显示，截至2023年6月，深圳运营的住宅租赁项目约548个，住房供应总量为212万套，其中市场化长租公寓项目约368个，总供应量为212万套。住房套数212万套，房屋总数127万套。据此测算，招商伊甸园在深圳长租公寓市场的市场份额接近15%，住房租赁市场份额约为8%。

深圳作为全国第三大城市，流动人口较多，同时政府部门也出台了一系列产业扶持政策，由于多种因素叠加，深圳长租竞争加剧。也变得凶猛。公寓市场竞争非常激烈。据企查查数据显示，目前深圳有大大小小的长租公寓公司超过2000家。

而且，由于长租公寓市场处于早期阶段，没有明显的进入门槛，制度化程度较低，龙头企业的市场份额往往较低。例如，根据美国全国公寓协会发布的统计数据，2017年美国排名前50的公寓管理公司运营着约321万套公寓，仅占公寓供应量的12%。

可见，华商Edun想要在激烈的深圳市场竞争中脱颖而出并占据重要的市场份额实属不易。深圳市场也成为销售业绩的重要支撑。招商蛇口公布的数据显示，2023年上半年，深圳地区实现营业利润333亿元，占长租公寓业务营业利润6572元。

02“水流不急，先走”

招商伊甸园在深圳市场的成功当然不是一朝一夕的事。事实上，早在1981年，招商蛇口就首创了商品房概念，突破传统住房分配模式，采取“租售并举”的方式满足园区内住房配套需求。这是邓小平同志的话。1992年，华商蛇口正式成立员工住房公司，负责蛇口员工住房的建设、销售、运营和管理。

与很多追求纯粹商业利益的品牌运营商不同，拥有40多年公寓运营管理经验的招商蛇口，最初进入长租公寓市场就是为了满足人们的居住需求，提供服务。这体现了招商蛇口作为国有企业的责任和招商伊甸园“创造美好生活”的品牌理念。

满足多元化客户群体的需求

在成长过程中，针对深圳多维度、多层次的人才需求特点，招商伊甸园于2012年推出“壹号公寓”品牌，推出“壹栈服务式公寓”、“壹栈服务式公寓”。“艺唐人才公寓”两大品牌也将产品形态从最初的员工住宿升级为精品公寓、人才公寓、服务式公寓，为不同客户群体提供更好的服务，解决人才后顾之忧。深圳，为深圳经济发展保驾护航。在

“壹号公寓”品牌定位为追求品质生活的城市上班族和精英人士的精品公寓，位于城市核心商圈或产业区，配套完善，目前在建项目11个。启动于深圳，布局重资产、重资产、轻资产，采用轻重资产并重的高质量扩张模式，是招商教育的主要基础。

图例招商伊甸园“壹号公寓”品牌简介

“逸唐酒店式公寓”品牌定位为针对跨国企业高管和国内中高端商务精英的中高端服务式公寓综合体，地处外向型经济集群。目前，深圳已推出蛇口逸唐酒店式公寓和东门逸唐酒店式公寓两个项目。第三间怡唐酒店式公寓将于2024年翻修竣工，同样位于深圳。

图注华商怡东“逸唐酒店式公寓”品牌介绍

“一站人才公寓”品牌主要定位为城市青年人才及其家庭的政策型人才公寓，位于交通便利的城市支撑区。目前，深圳已有四个项目落地。其运营建筑面积超过19万平方米，共有客房5,700间，两个新项目计划于2024年动工。

参考华商Edun的“一展人才公寓”品牌介绍

除了“一建公寓”、“一唐服务式公寓”、“一展人才公寓”三大主打品牌外，招商埃德顿还拥有定位为企业员工宿舍的社区公寓，为企业员工提供花园式的居家环境，安全提供。我们提供住宅安全和一站式客户服务。目前社区公寓运营建筑面积约18万平方米，房间总数超过5000间。

聚焦经济发达地区

目前，深圳是招商伊甸园整合“壹号公寓”、“艺唐服务式公寓”、“艺展人才公寓”三大公寓品牌的唯一城市。但从项目布局来看，爱顿60%以上的项目集中在经济发达的南山地区。

根据深圳市政府的规划，南山区定位为“科技产业创新、高等教育和总部经济集聚区”，是深圳市的科技中心，聚集了众多高新技术企业和初创企业。深圳市统计局数据显示，预计2022年上半年和2023年南山区GDP将分别达到803588亿元和422291亿元，位居深圳行政区第一。

众所周知，经济发达地区产业支撑较强，集聚效应明显，能够提供相对丰富的就业机会和较高的工资水平，因此流动人口较多，长租公寓市场需求较高。对于运营杠杆较高的长租公寓项目，通过改善入住率等关键运营指标，有助于确保项目盈利能力和投资回报率。

这也是华商亿顿能够成为少数能够实现长期盈利并保持稳定盈利的长租公寓品牌运营商之一的原因。据招商蛇口2023年中报显示，报告期内，长租公寓业务实现营业利润507亿元，EBTIDA352亿元。

精心营造家中的氛围。

尽管经营业绩出色，但Edu长期以来追求的不仅仅是利润，而是成为居民美好生活中的温暖伴侣。说白了，优异的销售业绩无非是招商伊甸持续为客户创造价值而应得的结果。

以标志性的“一房/槟榔园”为例，为顾客提供花园式的居住环境。小区园林景观宜人，绿树成荫，漫步其中，仿佛置身苏州园林。2023年，招商埃德顿对一建槟榔园进行了改造升级。

优化智能系统，包括智能门锁、智能停车、一键缴租、报修等智能APP，让客户的全面智能生活变得轻松、便捷、智能。

通过对房型、家具材质、储物、门锁等进行优化升级，通过独特精致的细节和人性化的设计创意，为客户打造一幅有趣的美好生活画卷。

配备停车场、健身俱乐部、瑜伽室、阅览室、公共洗衣房等公共配套设施，充分满足客户的生活需求，为美好生活贡献力量。

此外，李健槟榔园定期开展社区活动，为顾客的出行生活带来欢乐、温馨的元素。例如，元宵节、中秋节期间，可以与尚未回家的租客共享团圆，开展草坪露营音乐节、春游等户外活动，与租客一起体验生活的美好。桌上、看电影等活动爱好等满足各种租户的需求。

注深圳招商伊甸园“一室槟榔园”已装修升级。

“南山蛇口也有这样的花园社区！”小红书用户“鼬”在笔记中写道。壹间槟榔园绿树成荫，健身房、书吧满足每个人的兴趣爱好。另外，位置就在蛇口沃尔玛旁边，从小区步行5分钟到商圈公交站，距离蛇口人民医院也很近，还有直达腾讯的班车。

注小红书用户“Itachi”备注

客户的好评如潮，这直观地反映在我们的运营业绩上。招商易顿公布的数据显示，2018年至2022年，一建宾港源年均份额达到92，最高份额达到98，EBITDA年复合增长率超过267，EBITDA达到267以上。2022年突破7000万元。

当然，一建槟榔园只是招商伊甸园在深圳及全国长租公寓项目的一个缩影。然而，俗话说，“一睹为快”，中国商人埃德顿的初衷，就是永远成为旅人美好生活中的温暖伴侣。品牌理念是“让旅行生活更美好”。

03“不停地说”

从40年前创新之初到今天，取得稳健长期发展的招商蛇口，秉承“志在天下第一”、“水不流则不流”的管理理念。“争第一”已被灌输在管理理念中。它是华商爱顿持续扩张的基石，最近已成为一种管理理念。华商Edun深圳自2012年推出“一房槟榔园”以来，已将经营项目扩展至18个，并计划明年推出4个新项目。

据招商伊甸园介绍，这四个新项目分别是计划于2024年底开业的深圳燕山路公寓、计划于2024年中开业的一栈人才公寓/太子湾二期以及一栈人才公寓/士林。臻地预计于2024年初开业，泰阁逸唐酒店式公寓预计于2024年中开业。届时，新增运营建筑面积将突破10万平方米，新增客房数量将突破10万平方米。1,700。这将解决更多人才来到深圳的住房题，招商埃德顿也将继续保持在深圳市场的领先优势。在

深圳燕山路一号公寓旨在营造化、现代化的共享氛围，以“一室”定位，吸引综合体内科创企业白领、初创企业创业客户、高管等来自国外企业.项目周边配套设施齐全，1公里范围内有3个社区卫生服务中心、1所中学、2所小学、1所医院、1个派出所。

一站人才公寓太子湾二期毗邻海上世界商圈，是配套蛇口太子湾片区大型人才公寓项目的核心，是支持政府留住人才、助力深圳人才的住宿配套产品。安家该项目紧邻蛇口邮轮中心、学校、医院，也紧邻地铁2号线蛇口港站，生活便捷、四通八达。

一站人才公寓士林臻地位于南山中心区，毗邻前海蛇口保税区、后海总部基地、科技园等商业区，周边有深圳育才中学、育才。蛇口号1等顶尖中小学和地铁2号线水湾站。项目周边风景宜人，近山远海。

老虎逸唐酒店式公寓位于南山脚下，南海之滨，坐拥深圳湾全景。项目紧邻海上世界广场等著名商圈。房屋类型从单间公寓到四卧室复式公寓不等，并设有餐厅、室外游泳池、健身房、游乐场、会议室等。是一座休闲设施齐全、在国内外备受推崇的公寓。

仲量联行在研究报告中指出，未来深圳将继续制定高质量发展目标，加快打造人才发展高原，支撑创新生态链升级。本市将推动扩大长租公寓需求。同时，随着深圳加快发展现代服务业、持续培育战略性新兴产业集群，深圳将吸引大批高层次创新人才。——高端长租公寓产品将继续得到需求端的大力支撑。

值得一提的是，从2022年开始，深圳出台了一系列与保障性住房相关的政策，对原有的