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东莞出台一系列政策遏制厂房租金“投机式”。图为黄江镇138工业园。南方网全媒体编辑孙俊杰摄

“如果没有政府的帮助，我们公司肯定会破产。”近日，东莞市鞋材有限公司厂房合同到期，该公司经理赵先生立即将其出租。通过黄长镇集体资产交易管理中心的2600平方米的厂房。

2016年以来，“二手房东”在东莞厂房掀起“炒作”风潮。多个城市和街道的工厂租金经历了快速增长时期。到2018年下半年，该市部分地区的工厂租金几乎翻了一番。

为有效抑制厂房“浮夸作风”，东莞市于2018年底立即出台一系列文件，严格规范集体工业厂房和农村集体资产的租赁方式，坚决取缔以下不当经营行为工业厂房租赁和销售中的投机和恶意加租。据统计，2018年10月相关政策实施前，全市农村集体厂房租赁成交均价为1449元/平方米，2019年后厂房租赁成交均价跌至1439元/平方米。平方米。米，城市厂房租金水平整体上涨并基本受到抑制。

为削弱“二手房东”的影响，目前一些城市和街道正在通过村际合作或引入社会资本的方式实施村群“三区”改造工程。土地和集体产权不断改善，精品化、高端化物业强度加大，形成物业管理新业态，推动村庄经济提质增效。

厂房租金的快速上涨压缩了制造企业的发展空间。

随着东莞制造业加速变革升级、深圳产业扩散，东莞厂房租金进入增长模式。2018年，临深某金民办企业走访了200多家中小企业，其中五分之一表示“厂房租金太高”。据该镇一社区粗略统计，2016年社区工厂租金价格从12-13元/平方米上涨至18-23元/平方米。截至去年底，老厂房租金维持在16至18元/平方米，而新厂房租金价格达到19至25元/平方米，有的工厂甚至达到30元/平方米。平方米。

“2017年底至2018年，社区工厂租金涨幅较为明显。”社区党工委书记介绍，近年来新建厂房数十万平方米，但供应不足。供应依然偏少，社区工厂都已满员。

事实上，自2016年以来，东莞除林深地区外的多个城市和街道的工厂都成为“热门产品”。工厂租金上涨的背后，是一群控制工厂的“二手地主”，他们通过资本经营垄断了某些地区的工厂，然后通过转租瞄准巨大的价差，确立了自己的主导力量。在实体经济中，这是“食利阶层”。

此前，东莞的工业工厂经历了与“二手房东”的蜜月期，2010年左右，不少大型工厂被交给“二手房东”，以解决工厂空置率题。“二手房东”开始干预厂房租金，由于房地产公司经营的转租模式，厂房租金价格稳步上涨，恢复到外汇危机前的水平。

随着深圳企业的入驻以及东莞地区新兴产业的发展，厂房租赁需求有所恢复，不少“二手房东”通过厂房租金差价获得了更大的利润。随着房产租金“利差”加大，越来越多的“二手房东”落户东莞。

长期在长安镇工作的商人方先生告诉小编，2013年以来，大量深圳“二手房东”以怀旧为纽带进入东莞厂房租赁市场。通过资本扩张和资本化，以高于市场价格的工厂租金和电力赢得业务，并控制市场上的工厂，实现对当地市场的垄断。他介绍，为了更快收回成本，他打破了几十年来通过“二手房东”经营建立起来的工厂主与企业主直接交易的原则，将租金提高了8%至12%。每年或每三年获得租赁权的规模和优先级不同的固定收益模型。

香园雨控股有限公司负责人陈同波告诉小编，“与两年前相比，房租涨了一倍，每个月就多了10万元，实在是买不起。”由于厂房租金高昂，公司于2016年9月从深圳搬迁至皇岗，在东莞皇岗宝山社区寻找合适的新厂房，但仅仅两年后，公司又陷入同样的困境。2016年，黄江工厂的租金为13元/平方米，比深圳租金低5元左右，但公司附近的工厂租金目前已上涨至25元/平方米。

香源鱼是一家碎片化领域的大型企业，2018年总销售额超亿元，很多生产订单来不及填补。尽管如此，向元宇却不敢扩大规模。“我们正在考虑将更多业务转移到我们的家乡湖南省。”在香园鱼工厂一楼门口，一辆湖南牌照的卡车正在装卸货物，但陈童童表示，他找不到合适的位置。那一年，他从黄江回到家乡湖南，购买了工业用地，建起了一座拥有100多名员工的工厂。现在，卡车每天往返于湖南和广东之间，运输原材料和成品。

工厂租金的快速上涨迫使许多企业遏制产能扩张，一些制造企业甚至迁往南亚和东南亚。

一系列政策“二手房东”进入观望阶段

小编发现，当时大部分东莞工厂最初的价格形成机制都与资产紧密相连，价格最高的工厂获胜。厂房后续使用没有太多，保险费成为工厂交易的主要目的。由于对当地产业的支持或具体用途没有明确的规定，对工厂的需求量很大，为资本进入工厂炒作提供了渠道，但在政策支持上存在差距，例如价格指导和对地方的支持工厂建设。监管厂房后续使用。”二手房东依靠专业的招投标方式和雄厚的资金，因此很多工厂入市后并没有与制造企业对接。

这一现象引起了东莞市委、市政府的重视。2018年11月，东莞市出台《关于进一步支持非公有制经济高质量发展的若干政策》。该规定规定，除非经过审查并在招标文件和租赁协议中注明，否则承租人不得将骨料工业厂房转租。或者转租。不到一个月，东莞市政府常务会议审议通过了《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》，进一步稳定工业厂房租赁市场秩序，切实减轻企业负担。

东莞市农村集体资产管理局表示，《关于加强我市农村集体工厂产权交易管理的指导意见》印发后，各镇街集体资产交易中心在交易实践中受到。通过将房地产经纪纳入营业执照经营范围，允许从事各类业务的公司参与竞价，从根本上阻止二手房业主进入集体厂房租赁市场。“随着新系统的出台，‘二手房东’所依赖的资产管理公司将无法进入***资产网上交易进行竞价，从根本上堵住了‘二手房东’的竞价路径。”2019年4月上旬，某社区负责人常安金向小编表示，随着新政的实施，“二手房东”的日子会变得更加艰难，因为竞拍者必须证明自己是业内人士。出价

随着一系列政策的出台，“二手房东”现象得到有效杜绝，不少“二手房东”不再囤工厂，进入观望阶段。“‘二手房东’现在正在关注法规的执行情况，因为法规明确规定不允许转租。”长安津社区代表表示，目前房地产竞价呈上升趋势。社区里的规模并不大。

张安镇调查发现，《关于稳定秩序稳定工业厂房租赁市场的指导意见》出台后，通过集体资产网上交易租赁的厂房价格出现下跌。也存在无人参与工厂投标的情况。“以前，网上出现出租房产时，一般都是溢价出售，但去年底以来，一些工厂已经卖不出去，或者打折出售。”安进说，“某地区的一家工厂过期了，后来上了，一开始把价格定在25元/平方米，趁没人注意的时候，我们多次调整价格，以1000元的价格出售。””。“18元/平方米，比我想象的低很多。”

与此同时，此前受深圳产业搬迁影响较大的林深地区，也有效抑制了厂房租金的增长。农村集体资产管理局局长刘胜强表示，今年以来，村组集体资产厂房租金各村略有下降。

“去年以来，政府及时采取措施，遏制工厂租售炒作、恶意加租等不正当经营行为，有效遏制了工厂租金上涨。”特别是从今年开始，黄江镇各部门将深入企业一线，开展企业送温暖服务活动，帮助企业解决生产经营和项目建设中面临的题。进一步优化营商环境。

然而，由于“二手房东”仍然管理着许多工业厂房，中小企业扩大生产仍然困难重重。“今年工厂租金并未持续上涨，但高物价仍给企业带来压力。”陈同波表示，按照计划，今年企业要新增厂房1万至2万平方米。去年，他咬牙以每平方米20元的高价租下了1000平方米的厂房后，就不敢再扩大厂房面积了。

变“三旧”为未来房地产发展新方向

目前，在东莞，各村街道的集体收入很大一部分来自于房产租金，而随着相关政策的出台，农村集体工厂的租金也相应下降。“本市集体电厂通过集体资产交易阳光公开交易。政府“二手出租人”进入集体厂房租赁市场的政策，保持了集体厂房租赁市场的活力，东莞市农民资产管理所工作人员致力于通过全国范围内的***资产交易。他表示，将向各地接受符合条件的投标人，最终价格尚未确定。这是由市场决定的。这种做法既坚持市场经济原则，又通过政策与市场的相互补充，促进集体经济持续健康发展。

“我们宁愿每平方米少收1-2元，租给实体经济企业。”工厂到手后，黄章津板湖村党支部书记何贵说分为“二手房东”，出租给多家企业，甚至数十家企业，且不少无证无照经营，监管难度大，火灾风险也不容忽视。

何贵告诉小编，随着政府出台一系列措施打压厂房“投机作风”，“二手房东”将不再通过提高厂房租金来寻求较大价差，而是“吃掉电价”'。你说你会用。”、“就餐空间”、“收取各种管理费”等等，让租客苦不堪言。

“如果租赁1000平方米的厂房，实际使用面积还不到800平方米。”李先生在东莞房产中介工作十余年，活跃于大朗、黄江地区。许久。他告诉小编，即使厂房租金不涨，“二手房东”也可以通过各种手段“赚大”。

东莞市农资办负责人直言，低端“二手房东”只追求成本降低和利润最大化，不注重安全、消防、环保、环保等配套设施建设。保护。另一个方面。他们往往对转租房地产持消极态度。“店主放手”的心态对租户的经营状况漠不关心。

通过对多个城市的采访，小编了解到，工厂转租已经成为当地安全管理的一大挑战。一家工厂聚集了几家或几十家公司。许多公司无照经营。难以监督且无火灾隐患。被忽视。不少城市采取措施打击转租，但在没有法律法规支持的情况下，只能以坚持工商登记、环保等名义进行查处，未能取缔转租。酱汁的作用不大。

为坚决遏制工业厂房租售炒作、恶意涨租等不正当经营行为，逐步稳定工业厂房租售秩序，东莞全面完成农村集体资产交易建设。让联合地产工业厂房招投标更加透明、规范，为符合产业政策的优质企业开辟联合工厂地产优先租赁绿色通道，推动质量效益持续提升。通过建立集体资产警示名单制度，减少不法企业和个人参与工厂联租市场的可能性，开展扫黑除恶专项打击，压制转租过程中出现的恶意行为。违规转租