鹤岗专注sap优化服务，物流地产专项调查报告

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1上行机会多样化股转换的需求

运营轻资产的11条关键战略路径

现阶段，我国房地产业正处于发展中期阶段，即由房地产开发商向房地产运营商转型。一方面是城市更新对产业演进的需求，另一方面是供需压力下的被迫转型。2016年以来，政府严控房地产行业，遏制房价上涨，保障民生。受供给侧土地供给减弱和需求侧限售限贷的综合影响，传统增量开发模式面临资源和估值的双重约束。这是通过轻资产拓宽融资和盈利渠道、实现持续稳定的经营利润、恢复估值的转型。现有业务以现有资产为基础，将高度专业化的租赁服务、投资运营和资产管理相结合，通过房地产证券化产品提升房地产价格，激活现金流，实现资产轻量化。相比渐进式开发，不仅消除了土地政策的约束，还提供了丰富的盈利模式和顺畅的融资路径，让您享受稳定持续的收入。

物流地产属于工业地产，是房地产资产重要的存量管理板块。普洛斯于20世纪80年代首次提出并实施，是指经营专业化、现代化物流设施，提供园区管理、仓库租赁、配送、信息培训、资金管理等第三方生产经营活动的房地产运输公司。一系列增值项目。现代物流地产开发商较传统地产开发商拥有明显的库存优势。首先，收入模式不仅注重依靠房地产销售产生一次性利润，还注重通过持续的管理服务获得销售和其他增值收入，管理效率决定规模和利润。其次，投资回报率高于商业、办公地产。物流地产具有较强的客户粘性、扩张动力和网络可扩展性，能够通过有效整合基础资源，与制造商、零售商、物流公司实现高水平的业务绑定，满足机构客户的需求。尤其是根据核心客户需求定制的高端仓储设施，很可能会根据大客户的业务布局进行拓展，形成区域性网络供应链布局。另外，相比第三方物流的二次运输模式，物流地产具有专业规划建设、大规模资源整合、协同管理服务等优势。

12物流红利政策频出

物流地产作为实体经济中承担生产经营活动的工业地产，近年来受到政府部委的高度重视。物流地产因其跨部门、跨行业、跨地区的特点，成为制造业、零售业、交通运输等行业发展的重要枢纽。近年来，我国多次出台土地、税收等优惠政策。促进现代物流综合体建设发展的政策。

2012年初，财政部、国家税务总局联合公布税收优惠政策，《关于物流企业大宗货物仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》指出“对物流企业自有大宗货物仓储设施、设施等用地，按照相关土地类别税基的50%征收城镇土地使用税。”国务院办公厅2017年公布并公布为促进物流业发展，并为此建立良好的运行发展环境，《国务院关于促进物流降本增效促进实体经济发展的意见》明确指出“促进物流降本增效作为物流业和物流枢纽城市群的发展，对于产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提高国民经济整体运行效率具有重要意义。加速，2018年12月国家发展改革委、交通运输部联合印发《国家物流枢纽布局和建设规划》，指出国家物流枢纽和物流枢纽的重要性，明确国家物流枢纽的重要性，实施物流陆运支持。

2行业展望供大于求，空间广阔。

21未来优质物流仓储需求还有大幅增长空间。

先进的物流仓储设施供不应求。随着国民经济发展和消费升级，我国现有的传统物流仓储业已不能满足制造业、电商零售、交通运输业的发展需求。一体化、智能化的现代物流综合体。世邦魏理仕在其《中国物流地产投资发展报告》中指出，目前中国主要城市的民营中高端物流设施面积仅约26亿平方米。仓库面积达86亿平方米，其中美国分别达到37亿平方米和177亿平方米。人均面积差异更大，韩国高端物流设施人均面积约为0.015平方米，与美国人均面积（117平方米）相差约77倍。美国人均仓库面积为555平方米，中国为0.66平方米，相差约74倍。此外，世邦魏理仕预测，未来五年中国物流设施需求预计将保持年均20%以上的增速。假设目前美国高端物流仓库规模达到总数的209个，而韩国只有233个，那么韩国高端物流仓库至少可以保持10年的快速增长。

迫切需要更新物流设施硬件、降低成本。戴德梁行的统计显示，我国现有的物流仓储设施约有70%建于20世纪90年代之前，其中约75%无法满足现代企业的需求。即我国虽然拥有充足的工业用地和仓储面积，但迫切需要完成大量的物流硬件更新，以促进物流供应链管理的成熟和完成产业结构升级。现代高端仓储综合体是物流供应链中资源整合的重要载体，具备标准化建设、智能化仓库和规模化管理功能，通常位于交通枢纽，通过网络布局缩短运输距离。总体而言，有效降低了管理和运营成本，提高了运输效率。GLP数据显示，高级仓储相比传统仓储可有效降低物流成本约20%。

我国的物流成本逐年增加。近年来，随着零售业和制造业的快速发展，我国的物流需求增加，成本也迅速增加。截至2017年，国内物流成本总额为1208万亿元，增长率达92%，韩国物流成本占GDP的145%，其中仓储成本占47%。相比之下，美国目前占GDP的77%，其中仓储占22%，而在成本控制方面，仅处于美国20世纪80年代的水平，比美国高出35%。全平均水平。国务院在2014-2020年《物流业发展中长期规划》中首次强调“努力降低物流成本”。提高物流企业规模和强度。”2017年8月，国务院印发《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，进一步推动物流降本增效。总体来看，以高标准、高质量的物流仓储为核心的现代物流业，不仅满足产业发展的需要，也符合国家政策发展方向，具有发展空间。

22由于供大于求，租金持续上涨，物流地产投资回报率较高。

在供需矛盾下，物流地产租金持续上涨。如上所述，目前优质物流仓储的增速无法满足我国产品零售业和制造业快速增长的需求，因此供需矛盾导致空置率持续下降，而物流仓储表现很现实.房地产租金持续上涨，投资回报高于其他类别的房产。世邦魏理仕发布的《全优质物流地产租赁报告》显示，得益于新兴市场消费和生产的稳步增长，全供应链快速发展，优质物流地产的租金率也相应提高。2017年，亚太地区净租金增长率为14倍，仅次于美洲的38倍，位居第二。在韩国，自2009年以来的平均年增长率约为43%，截至2017年的平均空置率已从2009年的28%下降至17%。

核心城区物流地产的投资回报率高于商住地产。据戴德梁行统计，从区域布局来看，目前我国优质仓库布局以长三角、珠三角、环渤海湾三大都市圈为主导，占全国的三分之二。总物流仓库。国内现代化仓储能力。此外，由于零售电商、第三方物流、现代制造等高级仓储设施的主要客户集中在人口密度高的发达国家和一线城市，其租金增速较高。在二线城市。但由于核心城市土地资源匮乏，地价逐年上涨，需求开始向周边二三线城市扩散，形成物流中心的辐射效应。上海、杭州、南京、苏州、宁波等电商发达的长三角地区整体租金涨幅全国最高。投资回报率方面，根据世邦魏理仕的统计报告，北京、上海、广州等一线城市物流设施的投资净回报率为6至8，高于商业地产的4至5。2-3为房地产，2-3为住宅房地产。在金融地产和资产证券化方面，物流地产比商业地产更加规范，证券化难度较小，受到基金等投资渠道的青睐。

23互联网零售崛起将与物流地产形成互补

近年来，随着我国电子商务和第三方物流的兴起，市场对高端物流仓储的需求持续上升，是推动现代物流实体快速发展的主要动力。房地产业。近期，国内消费水平持续提升，零售企业尤其是电商交易额爆发式增长，网络零售额平均从2011年的8万亿元增长到2018年的9万亿元。年复合增长率约为35。网络消费品独特的零售配送模式导致物流、仓储、运输需求激增，现代化物流设施可以提高供应链运作效率和配送分拣准确性，降低行业成本，增加利润。因此，电商企业可以依托第三方物流，如顺丰、申通快递，或者自建物流渠道，如京东。近年来，集约型高端物流园区大幅增加。租赁需求。

据普洛斯统计，同等交易规模下，电商的物流仓储需求远高于传统零售。据领先物流地产服务商普洛斯统计，近年来我国综合体电商租赁占比持续提升，远超其他发达国家，从2011年的10%增至26%，其他国家，比如美国，只有10，比国内高很多。并且同等规模下，电商的仓储需求高于传统零售的需求。首先，截至2018年，我国网络零售总额达到9万亿元，美国网络零售总额达到35万亿元。同等交易量的零售企业迫切需要高水平的仓储设施，降低物流成本，提高运输效率。据此，今年中国已成长为普洛斯园区的主要租赁客户。此外，按照GLP计算，物流仓库每1平方米的交易额约为7万元，按照目前9万亿元的电商交易额计算，高端仓库的需求达到12857万元。平方米，目前互联网零售行业的需求超过了我国优质园区的供给总量。

24随着土地获取难度加大，可能成为物流地产发展的障碍。

从供给端看，国内仓储物流用地供应绝对量和比重近年来持续下降。物流综合体土地供应量下降的原因主要有两个一方面，韩国已完成高速开发建设阶段，房地产行业宏观调控，整体供需形势综合作用，导致物流综合体土地供应量下降。另一方面，物流用地定额用地的经济效益和就业机会相对较低，对地方财政收入的贡献有限。

需求方面，随着物流地产市场的蓬勃发展，土地资源争夺加剧，供不应求。其中，供需错配在作为物流枢纽的一线城市更为严重，如北京，仓储物流用地供应比例从2012年的19倍下降到2014年的87倍。因此，未来物流地产竞争的焦点将逐渐转向二手土地的开发利用。同时，进一步解决物流用地题，促进产业发展。2018年底，国家发改委公布了《国家物流中心布局建设规划》相关政策，为部分仓库建设用地提供国家储备土地，并鼓励采取“先租后出”等多种方式。以及供应土地的“租赁和转让组合”。

3行业盈利模式及趋势

31物流地产运营模式

物流地产衍生出各种投资和管理主体下的多种运营模式，其中四类模式目前占据主流市场。第一种是房地产开发商牵头向物流公司租赁、销售、管理的方式，第二种是物流公司拥有、经营、管理自己的房产的方式。

随着全经济持续发展，高端制造业和零售业对物流供应链效率的要求不断提高，将推动物流业进一步发展和升级。打破投资商、开发商、运营商、租户的专业分工，形成真正标准化的合作模式。